Новости недвижимости города

Самые популярные механизмы аренды жилья в России

Источник фотографииПриобрести собственное жилье в нашей стране могут далеко не все. Для большинства россиян домом на долгие годы становится арендная квартира. Вопрос: «Как ее найти с наименьшими временными и финансовыми затратами?» остается открытым даже для опытных арендаторов. Что уже говорить о новичках в этом деле.

Расскажем о самых популярных механизмах поиска арендных квартир, которые встречаются на российском рынке недвижимости, не забыв упомянуть про подводные камни каждого варианта.

Механизм 1 – Родственники, друзья, знакомые

Человек – создание социальное, что подразумевает наличию определенно круга общения. Немудрено, что в этом кругу могут оказаться и владельцы арендного жилья. Аренда квартиры у родственников, друзей и знакомых является весьма распространенным явлением.

Характеристики механизма 1

Временные затраты
Минимальны

Доп. материальные затраты
Отсутствуют

Конкуренция
Близка к нулю

Риск стать жертвой мошенников
Близок к нулю

Выбор предложений
Маленький, жестко ограничен

Риск сделки на невыгодных условиях
Велик

Уровень защищенности сделки
Слабый

На первый взгляд, в поиске жилья через знакомых одни плюсы. Во-первых, уже присутствует определенный уровень доверия с будущим хозяином, что сводит риск стать жертвой мошенников к минимуму. Знакомый всегда по-честному расскажет про все изъяны и недостатки, вместе с которыми придется жить: наличие «шумных» соседей, поломки, высокие коммунальные платежи, запахи в подъезде.

Во-вторых, довольно часто можно договориться об условиях аренды, которые будут существенно привлекательнее рыночных. Такой вариант практикуется, когда арендатором выступает близкий друг или родственник.

В-третьих, хорошо знакомый человек практически всегда готов пойти на уступки в случае возникновения непредвиденных обстоятельств: задержки зарплаты, болезни, поломки.

Однако договорной характер отношений со знакомым собственником жилья, из которого вытекают все плюсы, может иметь и весьма негативный эффект.

«Фактически наем жилого помещения подразумевает переход права распоряжения собственностью к арендатору. При работе с квалифицированным посредником в лице риелтора или агентства недвижимости всегда заключается детализированный договор, в котором указываются все существенные условия пользования арендной квартирой, регламентируются права обеих сторон. В вопросе найма масса нюансов, которые могут стать причиной конфликта между сторонами и испортить взаимоотношения между близкими людьми», − заметила Марина Иванова, исполнительный директор «Квартирного бюро».

С одной стороны, очень щепетильные и требовательные владельцы квартиры могут существенно подпортить жизнь своим арендаторам постоянными визитами с проверками, навязыванием своего видения по всем бытовым вопросам, слишком частым напоминанием о себе.

С другой, не самые ответственные и аккуратные жильцы могут испортить, даже если и случайно, саму квартиру, обострить отношения с соседями.

Все это может стать причиной серьезных разногласий, а конфликты с близким человеком переносятся гораздо острее, чем с чужим.

Механизм 2 – Агентам не беспокоить

Рынок арендного жилья в России очень динамично развивается. Вместе с ростом количества агентств недвижимости и риелторов, растет и количество противников работы с посредниками. Информационных ресурсов, сообществ в социальных сетях, предлагающих актуальную информацию по арендным квартирам и комнатам в каждом городе, становится все больше, а вариант поиска с использованием таких ресурсов все более востребован. Использование подобных ресурсов не всегда бесплатно, но в сотни раз дешевле обращения в агентства недвижимости.

Характеристики механизма 2

Временные затраты
Большие

Доп. материальные затраты
Есть

Конкуренция
Чрезвычайно высокая

Риск стать жертвой мошенников
Высокий

Выбор предложений
Средний

Риск сделки на невыгодных условиях
Велик

Уровень защищенности сделки
Слабый

Данный вариант поиска арендной квартиры прост в использовании и легко доступен, но, к сожалению, сопряжен с самым высоким уровнем риска и содержит большое количество недостатков. Постоянный мониторинг новых вариантов, звонки, просмотры – все это занимает большое количество времени. Не стоит забывать и о высокой конкуренции со стороны других арендаторов. Действительно хорошие варианты всегда пользуются повышенным спросом. Поэтому мониторинг необходимо вести постоянно. Также нельзя забывать, что подобные объявления часто являются ловушкой, которую расставляют мошенники.

Главное достоинства механизма – низкая стоимость. Величина агентских комиссий на рынке составляет 50-100% от месячной арендной ставки. Если денег катастрофически не хватает, а знакомых нет, то вариант выглядит единственным доступным инструментом решения жилищных проблем.

Механизм 3 – Профессиональные участники рынка

Сразу хотелось бы отметить, что негативная репутация агентств недвижимости и риелторов, которая сформировалась в широких массах, во многом обусловлена встречами с недобросовестными компаниями или специалистами. Сколько бы ни жаловались люди, но виноваты в своей доверчивости они сами. Запомните главное правило при работе с профессиональными риелторами и агентствами недвижимости: платить деньги нужно только после получения ключей для заселения в квартиру. В самом крайнем случае можно оставить небольшой залог под расписку агента или собственника, если вам квартира понравилась, а заехать можно позже.

Сейчас рассмотрим, как обстоят дела при работе с реальными профессионалами рынка арендной недвижимости. Главным отпугивающим фактором обращения к ним является стоимость услуг. И это хотя и весомый, но единственный недостаток. Плюсов гораздо больше.

Характеристики механизма 3

Временные затраты
Средние

Доп. материальные затраты
Высокие

Конкуренция
Средняя

Риск стать жертвой мошенников
Минимальный

Выбор предложений
Большой

Риск сделки на невыгодных условиях
Близок к нулю

Уровень защищенности сделки
Сильный

Если твердо решили, что будете искать через агентство, то сами обратитесь к ним. Расскажите все ваши пожелания. Кстати, о некоторых из них вам напомнят сами агенты. Уже при первой встрече вы получите консультацию компетентного специалиста относительно соотношения ваших запросов и существующей рыночной ситуации, о которой они более осведомлены.

Агент сэкономит уйму времени, отфильтровав те варианты, которые не соответствуют всем вашим пожеланиям. В процессе просмотров квартир от его опытных глаз не ускользнет ни один существенный недостаток, на который несведущий человек может не обратить внимание.

Агенты могут сбить величину арендной ставки, что в долгосрочной перспективе компенсирует ваши затраты на их услуги. О подготовке профессионального договора, в котором будут учтены все существенные правила пользования помещением, уже было сказано выше. Работать с вами агент будет до тех пор, пока не подберет нужный вариант, ведь только после этого он получит свое вознаграждение.

Стоит ли такая работа величины комиссии, это уже решать вам.

Однозначно сказать, какой вариант поиска арендной квартиры самый эффективный, невозможно. Каждый должен ориентироваться на свои возможности, оценить какими ресурсами он располагает. Важно еще до начала поиска квартиры это продумать и выбрать свой вариант. Именно точная оценка своих возможностей и следование выбранной стратегии станет ключевым фактором успешного решения непростой задачи по поиску будущего дома.

Блиц-опрос: нужно ли регулировать арендные ставки

Источник фотографииПрезидент и основатель обувного ритейлера Zenden Андрей Павлов во время собрания Национальной ассоциации участников сетевой торговли в очередной раз выступил со спорной идеей призвать Минпромторг РФ и ФАС разобраться с ситуацией, когда арендные ставки в торговых центрах для якорных арендаторов ниже, чем для всех остальных. Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка с вопросами:

Какие последствия для рынка может иметь решение ФАС, которое, предположим, уровняет ставки для всех арендаторов в конкретном торговом центре вне зависимости от занимаемой площади?

Какие сегодня ставки в среднем за кв. метр в год для якорных арендаторов, торговой галереи, ресторана (кафе), арендаторов сферы развлечений? Сколько процентов составляет разница в арендных ставках?

Какой трафик может сгенерировать якорный арендатор?

Разделяете ли вы мнение некоторых экспертов, что с приходом кризиса изменился состав якорных арендаторов, то есть на смену традиционным «якорям» в виде магазинов электроники и бытовой техники пришли арендаторы-«якоря» из сферы развлечений, общепита и именно они сейчас обеспечивают трафик?

Насколько реальна ситуация, что арендные ставки будут регулироваться не рынком, а надзорными органами?

Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент»

В текущих условиях внедрение принципа равенства при формировании ставок для разных типов арендаторов просто невозможно. Арендные ставки традиционно варьировались в зависимости от специфики арендатора, площади и локации, которую он занимает.

Так, например, якорные арендаторы, которые занимают площадь не менее 1000-2000 кв. метров, не могут платить такую же ставку, как операторы, занимающие небольшие помещения. Это приведет к снижению рентабельности и сокращению маржинальности самого оператора.

На мой взгляд, существует два варианта развития событий в случае, если будет принято законодательное решение уравнять ставки для всех арендаторов. Первый – если ставки будут выравниваться по уровню арендаторов галереи. В таком случае для якорных арендаторов ежемесячная плата будет слишком высокой, вследствие чего они перестанут открываться в торговых центрах. И если у таких операторов есть альтернатива в виде стрит-ритейла, то у торгового центра альтернативы нет – скорее всего, площади останутся незаполненными, что отразится в свою очередь на трафике.

Второй вариант – если ставки будут выровнены по уровню якорных арендаторов. Это, безусловно, приведет к сокращению маржинальности девелопера/собственника. Таким образом, срок окупаемости торговых центров вырастет до 15 и более лет. Напомню, что в текущих условиях при высоких ставках на кредиты и сниженных арендных ставках, сроки окупаемости уже выросли. В такой ситуации новые торговые центры просто не будут строиться и открываться, а действующие будут работать на грани рентабельности.

Кроме того, необходимо учитывать, что существуют социально значимые для района и целевые трафикообразующие арендаторы (отделения банка, МФЦ, школы и т.д.). Эти операторы не могут платить общую арендную ставку просто в силу специфики своего бизнеса.

Что касается ставки для якорных арендаторов, отвечу, что арендная ставка для них зависит от типа оператора, локации в рамках ТЦ и других факторов. Гипермаркеты электроники и бытовой техники чаще всего располагаются на втором-третьем этажах торгового центра, а продуктовые супермаркеты обычно занимают первый, реже – цокольный этаж. Поэтому сравнивать их арендные ставки некорректно. Кроме того, все чаще применяется комбинированная арендная ставка, когда оператор платит небольшую фиксированную сумму, а также процент от товарооборота. На мой взгляд, такай механизм формирования арендной ставки сегодня наиболее эффективен.

Якорных арендаторов можно условно разделить на две категории – базовые и целевые.

Базовые операторы общеизвестны, узнаваемы и являются драйверами трафика торгового центра. К таким арендаторам относятся, например, продуктовые супермаркеты, магазины детских товаров, гипермаркеты электроники и т.д.

Трафик, который генерирует целевой арендатор, обусловлен локацией торгового центра и потребностями целевой аудитории, которая проживает в зоне охвата. Таким образом, в одном торговом центре арендатор может генерировать существенный поток посетителей, а в другом тот же самый арендатор будет менее востребован.

В последнее время мы наблюдаем изменение потребительского поведения. Люди меньше тратят на одежду и бытовую технику, но больше внимания уделяют развлечениям, занятиям спортом, семейному отдыху. Как следствие, тенант-микс крупных торговых центров изменился, включив в себя нестандартных операторов, таких как фитнес-клубы, школы танцев, выставочные проекты. Однако эта тенденция в большей степени характерна для крупных торгово-развлекательных комплексов. В торговых центрах районного формата данный тренд менее выражен, поскольку малый формат предназначен для удовлетворения повседневного спроса. В связи с этим изменения в тенант-миксе якорных арендаторов районного торгового цента незначительны.

Насколько реальна ситуация, что арендные ставки будут регулироваться не рынком, а надзорными органами и что собственников ТЦ обяжут устанавливать одинаковые ставки для всех? На мой взгляд, такая ситуация маловероятна. Установление единых арендных ставок потребует очень серьезной работы и тщательного анализа каждого конкретного ТЦ. В целом, регулирование арендных ставок надзорными органами противоречит концепции развития рынка коммерческой недвижимости и неминуемо приведет к стагнации отрасли.

Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome

Безусловно, у якорных арендаторов даже внутри одного ТЦ разные арендные ставки. Наименьшую ставку платит тот якорный арендатор, который призван обеспечить наибольший трафик и именно для этого и привлекается в ТЦ.

Якорный арендатор по определению призван генерировать трафик, а его размер уже зависит от профиля (продуктовый гипермаркет, DIY, электроника и бытовая техника и проч.), а также от конкретного ТЦ. Если же якорный арендатор/-ы по каким-либо причинам не генерирует основной трафик в ТЦ, то это означает, что была допущена ошибка на этапе концепции. Например, сегмент, в котором работает продуктовый супермаркет, не соответствует целевой аудитории, проживающей поблизости от ТЦ.

Разделяете ли вы мнение некоторых экспертов, что с приходом кризиса изменился состав якорных арендаторов? Да, мы можем подтвердить такую тенденцию. Особой популярностью у посетителей пользуются детские развлекательно-образовательные зоны: Kidzania в ТРЦ «Авиапарк», город профессий «Кидбург» в ТРЦ «Ривьера», «ЦДМ на Лубянке» и других.

Также из рыночных тенденций можно выделить создание девелоперами в своих объектах собственных универмагов. Собственный универмаг Trend Island общей площадью более 6 000 кв. м открылся в ТРЦ «Авиапарк», а в ТРЦ «РИО Румянцево» действует универмаг Take Away.

В качестве «якорей» в классических (не специализированных) ТРЦ стали появляться гипермаркеты мебели и/или товаров для дома, например, Hoff Home в ТРЦ «Океания», «MOD Мебель» в ТРЦ «Ривьера». Также активно в качестве мини-якорного или якорного арендатора работает супермаркет товаров для хобби «Леонардо», из недавних открытий можно упомянуть следующие точки сети: ТРЦ «Океания», ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», ТРЦ «Авиапарк», скоро открытие в ТРЦ «Райкин Плаза».

Развлечениям в рамках торгового центра собственниками объектов в последнее время уделяется большое внимание, поскольку наличие таких арендаторов способно повысить трафик посетителей и удержать их на объекте более продолжительное время.

Я не думаю, что арендные ставки будут регулироваться государством, контролирующими органами. Мы находимся сейчас в условиях рыночной экономики, а не командной, как это было в советский период. Если вводить подобное регулирование ставок в торговых центрах, то в таком случае надо регулировать в директивном порядке и другие сферы: объем поставок, обеспечение товарами, регулирование конечных цен на товары и прочее. Вряд ли такая ситуация возможна.

Айдар Галеев, директор департамента стратегического консалтинга RRG

Нет сомнений, что лучшим регулятором в бизнесе является сам рынок и дополнительного госрегулирования в вопросах арендных отношений не требуется. Такие инициативы, как пересмотр ставок для якорных операторов являются несколько оторванными от рыночных реалий. В России, безусловно, ни от чего зарекаться нельзя. Но подобное регулирование цен противоречит Конституции РФ, поэтому не верится, что эти инициативы будут всерьез поддержаны.

Что касается размера самих ставок, то все зависит от ТЦ. Но кинотеатры редко платят свыше 6 тыс. руб. за кв. м/год, продуктовые гипермаркеты – свыше 8-10 тыс. руб. за кв. м/год, детские товары – свыше 15 тыс. руб. за кв. м/год. А мелкие арендаторы галереи могут платить 70-100 тыс. руб. за кв. м в год. Разница ставок объясняется двумя факторами: оборотами на 1 кв. м и торговой наценкой. Например, у сотовых телефонов обороты на 1 кв. м и торговая наценка существенно выше, чем у гипермаркетов FMCG. Поэтому они могут и готовы платить больше. Поэтому разница ставок - это не дискриминация отдельных игроков или нарушение конкуренции, а следствие как раз работы рыночного механизма. К тому же на ставки влияет площадь, этаж, конкретное расположение арендатора. Поэтому ставки даже для якорных арендаторов, естественно, разные. Средний разбег 20-40%.

Если же мы говорим именно про супермаркеты FMCG, по факту они могут быть сопоставимы. В ряде случаев ставки для магазинов бытовой техники и электроники могут быть выше, а могут быть и ниже продуктовых супермаркетов. С кризисом супермаркеты стали платить больше.

Какой трафик может сгенерировать якорный арендатор? В супермаркет FMCG в день может прийти 3 тыс. человек, в гипермаркет FMCG – 20 тыс. человек. В гипермаркете бытовой техники и электроники потоки существенно меньше.

Что касается обсуждаемой сегодня темы о смене «якорей» в ТЦ, то, по-моему, вообще большой вопрос, были ли в принципе «якорями» магазины электроники и бытовой техники. Большой ли они трафик притягивают и идут ли люди после приобретения бытовой техники в торговую галерею, учитывая, что выбор бытовой техники процесс обычно длительный и утомительный. В этом плане современные технологии – выбор товара по интернету – по факту уменьшают время нахождения непосредственно в магазине БТиЭ. Покупатель на месте только смотрит внешний вид, дизайн и забирает сам товар. В этом плане он остается «боеготовым» для последующего совершения шоппинга. Поэтому вопрос с арендаторами БТиЭ неоднозначный. Хотя, безусловно, с кризисом количество покупателей в них уменьшилось. При этом с ростом он-лайн торговли растет количество посетителей в сфере развлечений, общепита – то есть тех отраслях, где без личного присутствия не обойтись.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Арендные ставки в коммерческой недвижимости – это исключительно рыночное понятие. Поэтому любые попытки жесткого регулирования (за исключением социально значимых объектов) приведут к исчезновению самого рынка.

Что будет, если ставки в крупном торговом центре, например, в районе ТТК, уравняют вне зависимости от занимаемой площади? Если их принудительно приблизят к ставкам торговой галереи, то якорным арендаторам это станет не выгодно. В результате крупные магазины станут располагаться только за МКАД, где ставки существенно ниже. Таким образом, Москва лишится крупных гипермаркетов. А самим ритейлерам также может оказаться не выгодно развиваться только в очень удаленных районах и в итоге мы можем лишиться в принципе крупных международных операторов.

Обратная ситуация – когда ставки для аренды 20-50 метров в торговой галерее приближены к ставкам якорных арендаторов – будет явно не рентабельна для владельцев ТЦ. И здесь дело кончится просто закрытием самого торгового центра. Тем более, что в связи с поднятием кадастровой оценки и так можно ожидать банкротств владельцев недвижимости.

Ставки в одном и том же торговом центре отличаются в значительной степени. Это зависит от площади арендуемого магазина, а также и от профиля арендатора. Более того, они могут отличаться даже для аналогичных ритейлеров, занимающих одну и ту же площадь. Например, если один из них располагается в не самом удобном месте. Или согласился «поддержать» новый ТЦ в момент открытия.

Ставка – это не только результат соотношения спроса и предложения на рынке, но и очень мощный инструмент управления торговым центром.

Я разделяю мнение о смене якорных арендаторов. В торговые центры в качестве якорных арендаторов пришли фитнес-клубы, развивающие центры для детей и взрослых. Это те «якоря», которые не просто «генерят» трафик, но и «привязывают» потребителя к одному и тому же ТЦ, поскольку во многих случаях посетители этих арендаторов ходят к ним постоянно, имея клубные карты или абонементы.

Думаю, для рыночной экономики маловероятна ситуация, когда ставки будут регулироваться на государственном уровне. Но, возможно, будет установлена какая-либо «вилка», в пределах которой ставки могут различаться.

Борис Кац, директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо»

Я искренне надеюсь, что данная инициатива не будет всерьёз рассматриваться Минпромторгом. Думаю, у уважаемой государственной структуры найдутся другие, существенно более важные и реально полезные для развития страны вопросы, например, развитие производства внутри страны, упрощение процедур экспорта, снижение административных и прочих барьеров, снижение комиссии, уплачиваемой российскими фирмами международным платёжным системам при использовании кредитных карт, и многими другими важными вопросами. Реализованное Минпромторгом «обеление» рынка шуб - одна из фантастически правильных и успешных инициатив. Решение проблемы серого импорта (как контейнерами, так и с помощью беспошлинных посылок) - следующая достойная и сложная задача.

Что касается ставок, то они зависят не только от площади, но и от расположения в торговом центре.

Очевидно, что арендаторы, торгующие ювелирными изделиями, переносной электроникой, косметикой и парфюмерией могут платить существенно большие ставки, чем арендаторы, продающие детские товары, услуги обучения детей или нитки с иголками.

Очень существенное количество ставок аренды выражено в формуле «х% от выручки, но не менее некоторой постоянной суммы».

Ставка аренды состоит из многих переменных расходов и иных выплат торговому центру (за рекламу на фасаде ТЦ, за маркетинг ТЦ, за поддержание мест общего пользования и др.) - регулировать все эти выплаты крайне сложно.

Если гипотетически предположить, что ФАС в каком-то конкретном торговом центре предложит уровнять ставки то якорные арендаторы откажутся от повышения ставок (у них длинные, зарегистрированные договора и нет причин соглашаться). Арендаторы галереи, которые не создают поток в ТЦ, конечно будут рады снижению ставок.

Реализация такого, повторюсь, исключительно гипотетического сценария приведёт к снижению потока арендных платежей и банкротству собственника ТРЦ (все, строго все ТЦ строятся на кредитные деньги), переходу данного кредита в разряд просроченных (дефолтных) и появлению убытков у банка - кредитора.

Кроме того, якорные арендаторы не являются ими просто так - это результат многолетних инвестиций в создание бренда, инвестиций в низкие (привлекательные) цены, инвестиций в рекламу.

Именно за такие многолетние инвестиции якорный арендатор и получает скидки по аренде, а не за размер арендуемой площади. Для примера, наша сеть «Леонардо» распространяет в год более 4 млн бесплатных каталогов с пошаговыми мастер-классами по разным видам рукоделия. Естественно, что заинтересовавшийся клиент приходит к нам за покупкой полного перечня необходимых материалов. Мы присутствуем почти во всех журналах по рукоделию, размещаем рекламу в СМИ, на федеральных телеканалах, на радио, в наружной рекламе. Если мы не будем как якорь получать низкие ставки - зачем тогда мы будем инвестировать огромные средства в рекламу и маркетинг?

Какие сегодня ставки в среднем за кв. метр в год для якорных арендаторов, торговой галереи, ресторана (кафе), арендаторов сферы развлечений?

Средняя ставка аренды - это ещё более абсурдное понятие, чем средняя температура по больнице.

Ставка якорного арендатора может выражаться вообще процентом от продаж (5-8%) или иметь какую-то фиксированную сумму в месяц за квадратный метр (от 300 руб. до 2000 руб.) - всё зависит от региона и ТРЦ.

Ставки арендаторов галереи могут быть от 500 руб. (бедный регион, маленький плохой ТЦ) до 25 000 рублей в месяц за квадратный метр (понятно, что верх ставок это лучшие московские ТРЦ).

Самые высокие ставки на 1-м этаже, меньше ставки на 2-м этаже, самые низкие в цоколе и на 3-4 этаже.

Ставки всегда разные. Для якорей разных категорий ставки могут отличаться в несколько раз. И в разное время, в разные годы договоры заключались на разных условиях. Ставки аренды постепенно падают в связи со строительством новых торговых центров и насыщением рынка. Кроме того, надо отметить, что якорные арендаторы часто занимают неудобные большие площади на неудобных этажах.

Какой трафик может сгенерировать якорный арендатор? Если это продуктовый гипермаркет «Ашан» - то от 10 до 25 тысяч человек в день, если хобби-гипермаркет «Леонардо» - то от 1 до 5 тысяч человек, гипермаркет DIY «Леруа-Мерлен» до 10 000 человек, мини-«якорь» «Иголочка - всё для рукоделия» - до 500 человек в день.

Сегодня якорная сила арендаторов из формата «гипермаркет электроники» уменьшилась. Это связано с перемещением таких покупок в интернет. Зато резко выросла популярность (точнее, возник формат) эдьютеймента (от англ. edutainment), т. е. обучения совмещённого с развлечением. Этот формат является очень сильным «якорем» (например, «Кидбург», «Кидзания» и т. д.), как и раньше работает «якорем» качественно сформированный фудкорт, как и раньше притягивают клиентов большие детские магазины и хобби-гипермаркеты. Являются «якорем» кинотеатры, но снизилась популярность боулинга.

Насколько реальна ситуация, что арендные ставки будут регулироваться не рынком, а надзорными органами? Это абсолютно ненормальная ситуация. Честно говоря, такое развитие событий не хочется даже всерьёз обсуждать. Воплощение такой идет приведёт к практике доп. выплат «в конвертах» от арендаторов галереи за попадание на нужные места и полностью остановит строительство торговых центров. Конечно, можно сказать, что их понастроено и так слишком много. Однако, это не так. Чем больше торговых центров, тем ниже ставки аренды. Например, известна закономерность, что количество торговых центров влияет на количество книжных магазинов и рост чтения книг населением. Во многих регионах торговые центры являются не только местом покупок, но и местом проведения досуга и общения. Россия - холодная страна, и большие ТРЦ являются местом прогулок, заменяя собой центральные улицы и набережные европейских городов.

Думаю, что если бы автор этой ненужной стране идеи потратил столько же усилий на объяснение якорной ценности своего бренда обуви для торговых центров, то он не поднимал бы этот вопрос.

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet

На фоне текущей экономической ситуации в целом и на рынке коммерческой недвижимости в частности такое заявление звучит, как минимум, странно. Обычно такое регулирование затрагивает монопольные рынки (ЖКХ, РЖД) и контролирует предел верхней планки тарифов. Мы же имеем ситуацию, когда мало кто из девелоперов планирует повышать ставки. Причина одна - высокая вакантность проектов.

Любой проект торгового центра должен учитывать товарообороты каждой категории товаров. Не зря более зрелые рынки торговой недвижимости учитывают схему арендных отношений как процент от товарооборота.

В случае регулирования ставок мы получаем модель «социализма» и можем забыть о рыночной экономике. Как следствие, может быть два сценария развития событий.

Первый: ставки будут занижены. Тогда исчезнут инвестиции в торговую недвижимость, и новых проектов не будет, так как стоимость строительства останется на прежнем уровне, а доходная часть снизится.

Второй вариант: ставки будут завышены. Тогда якорные арендаторы как категория исчезнут. Останутся небольшие арендаторы, а торговые центры превратятся в рынки. Кто-то из крупных арендаторов может остаться, но в ущерб своей прибыли. Многие ритейлеры также исчезнут, рынок будет идти к монополизации, цены на товары будут расти. В итоге за все будет платить конечный потребитель.

Судя по последним знаковым административным решениям, которые принимались далеко не в связке с бизнесом (снос самостроев, налог на недвижимость от кадастровой стоимости и т.д.), можно не сомневаться, что законопроект дойдет до «финиша». Но самое интересное - в чем же кроется причина и что послужило импульсом к таким решениям? Ведь маловероятно, что бюджет резко увеличится за счет контроля ставок. Результат совершенно противоположен целям ФАС, которая осуществляет функции по контролю за соблюдением антимонопольного законодательства.

Если цены будут занижены, то и налоговые поступления будут низкими. Если цены будут завышены, то вырастет вакантность, и, опять же, налоговые поступления будут низкими… Больше похоже на лоббирование чьих-то определенных интересов.

Средние ставки аренды в ТЦ

Категория арендаторов Средняя площ. кв.м Ставка руб/кв.м в год
Гипермаркет FMCG 4 000 – 20 000 5 000 – 10 000
Супермаркет FMCG 1 500 – 4 000 12 000 – 18 000
Гипермаркет DIY 8 000 – 20 000 4500 – 8 000
Спортивные товары 1 000 – 6 000 8 000 – 17 000
Детские товары 1 000 – 5 000 9 000 – 17 000
Супермаркет БТиЭ 1 000 – 2 000 14 000 – 18 000
Фэшн якорь 1 500 – 4 000 8 000 – 12 000
Развлечения 2 000 – 6 000 5 000 – 8 000
Фуд корт 45 - 120 24 000 – 48 000
Ресторан 250 - 600 18 000 – 42 000
Торговая галерея 25 – 1 000 10 000 - 72 000
Примечания:

Без учета островной торговли;
Ставки в регионах до 30% ниже;
Разница в ставках – 80% (в 5-6 раз).

Роман Кокорев, консультант департамента стратегического консалтинга RealJet

Для всех ли якорных арендаторов одинаковые ставки? Есть ли разница в ставках в одном торговом центре для продуктового супермаркета и гипермаркета электроники?

Если говорить об одном объекте, то в этом вопросе нет и не может быть однозначного ответа. Потому как арендная ставка - это компромисс двух сторон - девелопера и ритейлера. В одном проекте это одна цифра, а в другом иная, причем с одним и тем же арендатором. Уступает тот, кому нужнее, и в последнее время «умерить аппетит» приходится именно собственникам. Прошло время, когда спрос на торговые площади превышал предложение, и арендаторы старались первыми занять место в ТЦ, чтобы этого не сделал их конкурент. Однако такая ситуация характерна не для всех объектов. В топовых центрах собственники по-прежнему не спешат расставаться с деньгами и снижать арендные ставки. Ставки также будут зависеть и от арендуемых якорными арендаторами площадей.

Если говорить об арендных ставках в целом, исходя из сегментации «якорей», то, по моему мнению, сложилась следующая ситуация: самые низкие ставки на данный момент платят якоря развлекательного сегмента и в большинстве случаев это голый процент с оборота. Затем по возрастающей идут DIY-гипермаркеты, продуктовый гипермаркет, спортивные и детские товары, БТиЭ, продуктовый супермаркет и самые большие ставки за кв. метр платят ритейлеры общепита. Повторюсь, что это «в среднем по больнице».

В последнее время на российском рынке торговой недвижимости трендом стало увеличение числа «нестандартных якорей». В первую очередь, к ним относится сегмент Entertainment& Edutainment (Kidzania, «Кидбург», Zamania), батутные центры, а также хобби-центры («Леонардо»), ярмарки выходного дня, арт-выставки и даже театр, который расположился на 3 этаже в ТЦ Columbus. В Санкт-Петербурге, как и подобает «культурной столице», организовали в составе «Охта Молл» культурно-образовательный центр Охта Lab, который включает в себя городскую библиотеку им В. Маяковского, выставочную зону, зону для занятия йогой и многофункциональный зал. Для всех этих метаморфоз, на мой взгляд, есть ряд взаимосвязанных причин:

- Основной причиной стало изменение портрета посетителей из-за снижения потребительских возможностей на фоне кризиса. Покупатель стал более рационально подходить к своим расходам. Между шопингом и досугом (кино, боулинг, походы в кафе) предпочтение отдается последнему. Особенно это заметно в регионах, где меньшее количество жителей может себе позволить совместить приятное с полезным.

- Многие ритейлеры снизили темпы развития, некоторые оптимизировались и стали закрывать нерентабельные точки, некоторые даже вынуждены были уйти с российского рынка. В данной ситуации, когда стали освобождаться значительные площади, девелоперы нашли спасение в крупных арендаторах сферы развлечений, особенно это актуально для новых ТЦ, ввод которых состоялся после 2014 года.

- И, в-третьих, рано или поздно это должно было произойти. Как говорится, «нет худа без добра». Классическая концепция шопинг-центра больше никого не заводит. Большинство объектов на сегодняшний день уже морально устарели. С учетом того, что реконцепт объекта необходимо выполнять с периодичностью 7-10 лет, а еще лучше 5-7 лет, то кризис в данном случае сыграл роль катализатора процесса реконцепции многих объектов и смещения функций торгового объекта в сторону социально-культурного пространства.

- Если говорить о сегменте БТиЭ, то их роль отошла на второе место, в связи с тем, что эта сфера перешла из офлайна в онлайн. Супермаркеты электроники теперь являются некими шоу-румами, где покупатель может посмотреть на товар и пощупать его, после чего заказать через интернет-магазин, где, как правило, он стоит дешевле.

Изменения в законе о долевом строительства вызывают много вопросов

Источник фотографииРешению вопроса обманутых дольщиков уделяется много внимания, но, к сожалению, он по-прежнему актуален для многих крупных городов, лидирующих по числу новостроек. Больше всего проблем в Московской, Новосибирской, Саратовской, Самарской и еще ряде областей. Только за первый квартал 2016 года Генпрокуратурой зарегистрировано более 250 преступлений в сфере долевого строительства. Такие данные были озвучены в рамках «круглого стола» в Совете Федерации, посвященного законодательному обеспечению долевого строительства.

Изменения в законе о долевом строительства вызывают много вопросов фото: Денис Трудников
Директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко сообщила, что в текущем году количество заключенных договоров долевого участия выросло на 1% по сравнению с предыдущими показателями. Цифра не значительная, но, по словам Корниенко, говорит о положительной динамики на рынке. Тем не менее, количество проблемных новостроек тоже растет: на начало декабря таких объектов на 119 больше, чем год назад.

Представитель ведомства напомнила, что сейчас широко обсуждается возможность формирования компенсационного фонда долевого строительства. Норма о создании фонда вошла в пакет поправок к закону о долевом строительстве 214-ФЗ, которые президент Владимир Путин подписал минувшим летом. Правительство уже внесло их на рассмотрение Госдумы. Предполагается, что фонд заработает с 1 января 2017 года. По новым правилам каждый застройщик при заключении договора долевого участия будет перечислять 1% от его стоимости в компенсационный фонд. Если строительная компания обанкротится, дольщик может рассчитывать на возмещение потраченных средств из денег фонда.

Между тем, предложенная схема вызывает немало нареканий у экспертов. По данным страховщиков, за последние два года на рынке долевого строительства практически не было банкротств строительных компаний, которые были застрахованы с соблюдением всех прописанных регламентов - в основном, благодаря тому, что страховые компании тщательно подходят к выбору клиентов.

«Страховщики поддерживают создание компенсационного фонда, но мы предлагаем объединить опыт и экспертизу страховых компаний с государственными ресурсами, как и планировалось изначально, когда фонд именовался «дополнительным» способом обеспечения защиты, а не основным как это планируется сейчас», - говорит председатель комитета по перестрахованию Всероссийского союза страховщиков Александр Артамонов.

По мнению специалистов, с помощью предложенного механизма создается система государственного рейдерства, которая позволит фонду единолично принимать решение о начале процедуры банкротства и введения внешнего управления в строительной компании по ускоренной схеме. Опасения вызывает и то, что конечным выгодопреобретателем могут оказаться не граждане – участники долевого строительства, а сотрудники фонда.

«Мы выслушиваем сегодня обвинения в том, что «страхование не работает», а в качестве примера приводится печально знаменитая СУ155. Но при этом забывается упомянуть, что страхование по СУ 155 не было оплачено, поэтому и страховых возмещений гражданам не произошло. Почему так вышло с оплатой — это уже вопрос к Минстрою. Что касается текущей ситуации, так как мы несем свои собственные огромные коммерческие риски, то мы рассматриваем каждого застройщика буквально под микроскопом, и поэтому случаев банкротств практически и нет. При этом мы не видим в концепции создания фонда такого уровня ответственности», - подчеркнул Артамонов.

Речь, по словам эксперта, идет о будущем целой отрасли, чье существование оказывается под угрозой. Тогда как совершенствованию системы защиты дольщиков может способствовать только комбинирование опыта коммерческих организаций и государственных ресурсов может. В противном случае, это приведет к дискредитации государства как гаранта и увеличению трат из госбюджета.

Метр в рублях и копейках. Все, что необходимо знать собственнику об оценке его имущества

Источник фотографииДаже если вы не имеете другой недвижимости, кроме единственной, приватизированной когда-то квартиры, которую не собираетесь ни продавать, ни дарить, ни закладывать, вам совсем не лишне будет узнать, сколько же она стоит. Дело в том, что с 2015 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, в жизни нередко возникают случаи, когда нам приходится оценивать и другое имущество: например, определять, за сколько можно продать старую машину. Или как высчитать ценность "в рублях и копейках" подаренного украшения или другой ценной вещи.

В каких случаях вам понадобится помощь независимого оценщика? Что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной? Как найти "золотую середину", если продавец и покупатель расходятся в оценке одного и того же товара? Как в случае необходимости правильно выбрать оценщика?

Ответы на многие вопросы по оценке можно найти в новом выпуске "Библиотечки "Российской газеты". Сборник так и называется: "Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику". Подготовлен он специалистами экспертной группы VETA, которые даже самые "замороченные" вещи написали простым и доступным языком, сопровождая примерами из жизни.

Что такое рыночная стоимость?

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден (продан) на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом подразумевается, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо исключительные обстоятельства.

Надо понимать, что рыночная стоимость всегда зависит от соотношения спроса и предложения на рынке, а потому далеко не всегда соотносится с себестоимостью. Например, когда рынок недвижимости быстро растет, рыночная цена квадратного метра может быть намного выше фактических затрат, которые несет застройщик, потому что велик спрос и квартиру все равно купят. В кризисных условиях, напротив, продавцы вынуждены предлагать недвижимость с минимальной наценкой к себестоимости, но если спроса нет, рыночная цена может очень сильно упасть.

Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости?

Самые распространенные случаи:

- для заключения сделки купли-продажи;
- для кредитования под залог (в том числе и для получения ипотечного кредита);
- для оспаривания завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (это нужно для правильного исчисления величины налога на имущество);
- при разделе и передаче имущества при разводе, получении наследства, оформлении дарственной и т.д.;
- при изъятии имущества для нужд государства - федеральных, региональных структур и муниципалитетов.

Кроме того, бывают и другие, не столь часто встречающиеся случаи, например, определение рыночной стоимости ценных бумаг, антиквариата, других ценностей.

Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.

Что такое "действительная" и "разумная" стоимость?

Нередко в документах используют термины, не предусмотренные законодательством: "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость". В ст. 7 закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость этого объекта. Это же правило применяется и в случае использования в документах терминов, чаще применяемых в разговорной речи: "разумная", "реальная", "действительная" стоимость и проч. То есть во всех таких случаях подразумевается определение рыночной стоимости объекта.

Что такое инвестиционная и ликвидационная стоимость?

Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта. Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Физические лица заказывают установление инвестиционной стоимости редко, чаще заказчиками выступают представители бизнеса и государственные структуры.

Что касается ликвидационной стоимости - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.

Когда нужно знать ликвидационную стоимость?

Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.

Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро "избавляться" от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.

Что такое кадастровая стоимость?

Этот показатель кардинально отличается от любого другого вида собственности. Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Важно, что кадастровая стоимость определяется как для объектов, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует. Такой оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поэтому кадастровая оценка носит тотальный характер.

Если ранее кадастровая стоимость использовалась при налогообложении юридических лиц и - в порядке эксперимента - физических лиц (граждан) лишь в нескольких регионах, то с 2015 года этот порядок распространен на всю страну.

Сейчас как раз началась рассылка платежек по земельному налогу и налогу на недвижимость для физических лиц, и впервые эти налоги исчислены исходя из кадастровой стоимости.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость рассчитывалась поэтапно, в большинстве случаев использовались методы массовой оценки, то есть для оценки группировались схожие объекты с примерно одинаковыми характеристиками с применением методов математического моделирования. Но при такой процедуре расчетов возникает немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась в 4-10 раз выше рыночной стоимости.

Поэтому законом предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости. Такую оценку проводят независимые оценщики.

Кстати

Какие еще вопросы рассматриваются в сборнике

- как правильно заключить договор об оценке;
- каковы права и обязанности заказчика оценки;
- что представляет собой договор и отчет об оценке;
- как проходит оценка в рамках судебного разбирательства;
- как оценить наследуемое имущество;
- особенности оценки ущерба;
- какие квалификационные требования предъявляют к оценщику, каковы его права и обязанности.

Топ-5 самых популярных и бесперспективных жилищных споров

Источник фотографииПо данным Верховного суда каждое пятое дело, рассмотренное в России в рамках гражданского судопроизводства, связано с жилищными спорами. Квартирный вопрос не теряет актуальности – все реже собственникам удается договориться лично и все чаще они полагаются на верховенство закона. Но бывают ситуации, когда в суд подавать бессмысленно и безнадежно. В настоящем обзоре, подготовленным Юридическим центром адвоката Олега Сухова, мы предлагаем пятерку самых бесперспективных жилищных споров.

Конфликты в случае перепланировки жилья без согласования с жилищной инспекцией

Как бы ни велико было желание перестроить собственное жилье, но любая перепланировка требует согласования. В противном случае она считается незаконной. По данным Мосжилинспекции, в 2015 году количество жалоб на несанкционированные перепланировки в столице возросло вдвое и составило порядка трёх тысяч. На нарушителей было заведено более 600 административных дел. По закону каждая такая инициатива, как минимум, карается штрафом – от 2 до 2,5 тысяч рублей, максимум – потерей жилья.

А вот предписания инспекции вернуть перестроенным квартирам первоначальную планировку зачастую жильцами игнорируются, впрочем, иногда они пытаются обжаловать эти решения в суде. И в большинстве случаев это абсолютно безнадежно, даже если в результате реконструкции не были задеты несущие стены и инженерные коммуникации.

Главная трудность в таком споре, - говорит адвокат Олег Сухов, – доказать суду, что изменение конструкций в квартире не ущемляет права и законные интересы граждан, а также не угрожает их жизни и здоровью. Данная норма содержится в 29 статье Жилищного кодекса и является непременным условием, при котором перепланировка в квартире может быть сохранена. При этом мало заручиться поддержкой соседей – даже письменные подтверждения о том, что они не имеют претензий к инициатору перестройки, не являются доказательствами. Как правило, суд берет во внимание техническую экспертизу, обращаясь, в конечном итоге, к заключению все той же комиссии по перепланировке квартир при органах исполнительной власти, решения которой и пытается оспорить собственник жилья. Она, в свою очередь, ссылается на нормы, прописанные в СНиПах по Жилым зданиям, и круг замыкается.

Раздел имущества при разводе

К бесперспективным спорам можно отнести и некоторые судебные дела, касающиеся раздела совместной собственности при разводе. Типичная ситуация, когда оспаривается право на владение домом или квартирой, приобретенными на личные или подаренные сбережения одного из супругов, но в браке. При расторжении брака истец в суде пытается признать преимущественное право на такую недвижимость за собой, но, как показывает опыт и судебная практика, безуспешно. Суд, как правило, руководствуется основными нормами, которые прописаны в статьях 34 и 39 Семейного кодекса и говорят о том, что доли супругов при разделе общей собственности признаются равными, а имущество, нажитое в браке, совместным. И что важно – право на общую собственность закон сохраняет и за тем супругом, который в период брака занимался ведением домашнего хозяйства или находился в декретном отпуске, - резюмирует адвокат Сухов.

Когда делят наследство

Определенную процессуальную логику отказов в исковых требованиях можно проследить и при рассмотрении наследственных споров. Например, нередко наследники пытаются обжаловать неравное распределение долей в завещании. И почти всегда в своей позиции суды руководствуются нормами Гражданского кодекса, по которым завещать имущество можно на свое усмотрение любым лицам, как и определять доли в наследстве. Поэтому в пересмотре такого завещания истцу будет отказано.

Между тем, по закону «свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве», на которую могут претендовать малолетние дети, родственники-инвалиды, пожилые родители или нетрудоспособный супруг наследодателя. И наследнику по завещанию не стоит рассчитывать на успех при попытке оспорить в суде имущество у того, кто имеет право на обязательную долю. Отсудить спорную недвижимость целиком едва ли удастся. Даже если наследник по закону, например, не проживал в наследованной квартире или доме при жизни завещателя, совсем лишить его собственности не получится. Максимум, на что может пойти суд в такой ситуации – это уменьшить размер обязательной доли.

Выселение несовершеннолетнего

Права несовершеннолетних современным российским правосудием охраняются с повышенной бдительностью. А их интересы в жилищных спорах ставятся превыше всего. Нормы о защите имущественных прав детей достаточно широко представлены в российском законодательстве.

Регистрационные службы, например, не могут выписать малолетнего ребенка в никуда, а суды, за редким исключением, не удовлетворяют иски о выселении детей, если альтернативное жилье отсутствует - в том числе, и по требованию собственника квартиры.

Отказы в судебных определениях можно получить и тогда, когда ребенок вместе с матерью проживает в спорной квартире, а прописан по другому месту жительства. В этом случае суд также займет позицию ответчика.

Бесполезным будет и оспаривать право собственности на квартиру за ребенком-сиротой. Например, если он все детство провел на попечении детского социального учреждения, а затем вернулся на свое прежнее место жительство, то суд в своей позиции также будет защищать права ребенка, несмотря на отсутствие прописки по данному адресу. Стоит отметить, что интересы несовершеннолетних детей, находящихся в детских приютах, закон обязывает учитывать и при разделе имущества.

Споры с застройщиком

Тенденция к судебному разрешению споров с застройщиками сегодня не вызывает удивления, учитывая то, что полугодовая задержка по срокам сдачи новостроек уже давно считается нормой. Тем не менее, практика взыскания убытков из-за несвоевременной сдачи объектов долевого строительства не во всех случаях демонстрирует лояльность судов к проблемам дольщиков. Так, заведомо безнадежными можно считать судебные иски о возмещении строительной компанией платежей по ипотеке за все время просрочки.

Как правило, будущий собственник пытается взыскать ежемесячную оплату по кредиту, включая проценты по нему за период, начиная от даты, прописанной в договоре, до момента введения объекта в эксплуатацию.

Суды подобные иски не удовлетворяют, полагая, что отставание по срокам никак не должно влиять на кредитные платежи и формирование задолженности. Дольщик согласно заключенному договору обязан ежемесячно платить банку, тем самым планомерно сокращать сумму кредитного долга.

Олег Сухов

Итоги III квартала 2016 года на рынке ипотеки

 
Источник фотографииЭксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги III квартала на рынке ипотечного кредитования. Значимым событием этого периода стало снижение в сентябре Банком России ключевой ставки на 0,5 п.п до 10%. В преддверии окончания программы субсидирования, банки стали активнее предлагать собственные ипотечные продукты и конкурировать в введении инноваций или возвращении старых и уже позабытых приемов привлечения клиентов.

На протяжении всего года рынок демонстрирует показатели благополучного периода 2012 года. Напомним, что кризис в ипотеке начался в 2014 году, когда ЦБ повышал ключевую ставку в течение года 6 раз – с 10,5% до 17%. Несмотря на то, что в 2015 году Банк России пошел на понижение показателя 5 раз – с 17% до 11%, этот период для рынка ипотечного кредитования все равно стал провальным (объемы выдачи резко снизились). Потребовался еще год (с 03.08.15 г. по 19.09.16 г.), чтобы ключевая ставка была снижена на 1 п.п. и ее значение стало равным предкризисному уровню – 10%.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

2014
2015
2016
Изменение к 2015 году, %
Изменение к 2014 году, %
Количество кредитов, ед.

652 343
406 373
534 003
31,41
-18,14

Объем выдачи, млн руб.
1 100 969
661 850
905 697
36,84
-17,74

Средневзвешенная ставка, %
12,24
13,79
12,73
-7,69
4,00

Средняя сумма кредита, млн руб.
1,69
1,63
1,63
0,00
-3,55

Средневзвешенный срок, мес.
176,6
172,5
181,5
5,22
2,77

Источник: ЦБ РФ за восемь месяцев года на 01 сентября с 2014 года

Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», уменьшение ключевой ставки на 0,5 п.п. уже не оказывает какого-либо значимого эффекта на рынок: банки снижали вслед ипотечные ставки лишь на сотые и десятые проценты. Тем не менее, основные показатели ипотеки стабильно росли относительно III квартала 2015 года: количество выданных кредитов увеличилось на 31,41%, а объем кредитования в денежном выражении – на 36,84%. При этом средневзвешенная ставка снизилась на 1,06 п.п. до 12,73%. Средняя сумма кредита осталась на уровне прошлого года – 1,63 млн рублей. Незначительно вырос средний срок кредитования – с 172,5 до 181,5 месяца (с 14,4 до 15,1 лет). И все же эти показатели роста по-прежнему отстают от данных 2014 года: количество кредитов снизилось на 18,14%, а объем в денежном выражении – на 17,74%. 



Основные ипотечные показатели во II и III кварталах 2016 года

Если сравнить изменение показателей ипотеки во II и III кварталах текущего года, то можно увидеть, что темпы роста количества выданных кредитов в III квартале снизились на 7,79 п.п. по сравнению со II кварталом, темп роста выдачи в рублях еще больше – на 9,31 п.п. Даже средневзвешенная ставка по кредитам в III квартале уменьшалась медленнее, чем в предыдущем – на 3,21 п.п.

«Снижение ключевой и ипотечных ставок по собственным программам банков не обеспечили рывка ипотечного рынка: пока наблюдается замедление темпов роста в сравнении с предыдущим кварталом 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – То есть рост ипотечного рынка есть, но его темпы замедляются, что говорит об установлении некоего баланса. Небольшие изменения в параметрах ипотечных программ уже не могут оказать существенного влияния ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения сделок».

Таким образом, в III квартале действовали следующие условия кредитования. На первичном рынке: первоначальный взнос – от 10% по собственным программам и от 20% по господдержке, ставки – 12-18% по собственным программам и 10-12% по господдержке. На вторичном рынке: первоначальный взнос – от 15%, ставки – 11,5-18%.

Условия по ипотеке банков-лидеров ипотечного рынка

№ п/п
Кредитор
Доля ипотечного рынка, %
Ставки на первичном рынке, %
Ставки на вторичном рынке, %
Мин. первоначальный взнос, %

1
ПАО Сбербанк
49,76
от 11,9 до 16
от 12 до 16
20

2
ВТБ 24 (ПАО)
19,64
от 11,9 до 14,6
от 13,1 до 14,6
15

3
АО "Россельхозбанк"
4,57
от 11,3 до 17,9
от 12,9 до 17,9
15

4
Банк ГПБ (АО)
3,17
от 11 до 11,5
от 12 до 12,5
15

5
АО "КБ ДельтаКредит"
3,1
от 11,5
от 11,5
15

6
ВТБ Банк Москвы (ПАО)
2,76
от 11,65 до 12,65
от 12,6 до 14,6
15

7
АО "Райффайзенбанк"
2,13
от 11,5 до 14,7
от 11,9 до 14,9
15

8
ПАО "Банк "Санкт-Петербург"
1,31
от 12 до 15,25
от 13,5 до 15,75
15

9
АКБ "Абсолют Банк" (ПАО)
1,3
от 12
от 12
15

10
ПАО АКБ "Связь-Банк"
1,28
от 12 до 16,25
от 13,25 до 16,25
20

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», ставки банков-лидеров по ипотечному кредитованию начинаются сегодня от 11% на строящееся жилье и 11,5% на готовое, минимальный первоначальный взнос – от 15%. Впервые за долгое время ставки на первичном и вторичном рынках практически сравнялись (до кризиса ставки на новостройки были выше, чем на готовое жилье, а в период кризиса – наоборот).

Еще одним «новшеством» III квартала стало возвращение программ «без подтверждения дохода». Для вступления в нее требуется 35-50% первоначального взноса, при этом стандартная ставка увеличивается на 1%. Предлагают: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, Россельхохбанк, СМП банк и другие.

Все эти изменения в программах оказали следующее влияние на распределение количества сделок с использованием ипотеки в различных сегментах недвижимости. В массовом сегменте на территории Москвы вырос и объем продаж, и количество сделок с ипотекой. В итоге доля ипотеки составила 54%, что на 5,35 п.п. выше показателя II квартала 2016 г. В аналогичных объектах Московской области объем продаж по сравнению со прошлым кварталом вырос, а доля ипотеки снизилась на 6,3 п.п. и составила 67,9%. В бизнес-классе Москвы доля сделок с привлечением ипотеки упала на 5 п.п. до 15%.

«Положительная тенденция в том, что при увеличении общего объема сделок на рынке (в III квартале 2016 года количество заключенных ДДУ было больше на 18,3%, чем во II квартале) среднее значение доли ипотеки по всему рынку недвижимости держится на оптимальном уровне – 45%. Более высокий показатель говорит о слишком сильной зависимости продаж от ипотеки, как это было в острой фазе кризиса, – отмечает Мария Литинецкая. – Снижение цен и появление новых объектов на территории старой Москвы, а также доступные ставки по ипотеке способствовали перетоку спроса из Московской области в столицу. Данный тренд еще какие-то пару лет назад казался таким же невозможным, как и то, что ставки на новостройки будут ниже, чем ставки на готовое жилье. Теперь участникам рынка приходится осваиваться в новой реальности и вырабатывать инновационные стратегии дальнейшей работы».

До конца программы субсидирования ставки осталось совсем немного, но уже очевидно, что после ее отмены, объемы выдачи ипотеки не снизятся: банки успели адаптировать свои программы к текущей рыночной ситуации и отработать приемы конкурентной борьбы. Правительство же поставило новую цель перед участниками рынка и пообещало россиянам ипотечную ставку ниже 10% к 2018 году. Осталось только найти пути решения этой сверхзадачи…

Правительство РФ решило развивать программу льготной ипотеки

Правительство РФ планирует развивать государственную программу субсидирования ипотечных ставок, рассказал в интервью «Первому каналу» премьер-министр Дмитрий Медведев.

«Мы и дальше эту программу будем развивать, потому что она позволила решить жилищную проблему миллионам наших людей», — цитирует Медведева ИА «Интерфакс».

Он уточнил, что правительство старается поддерживать тех, кто берет ипотечный заем.

«Есть программа поддержки, которая позволяет сбить запредельно высокую ставку с 18-20%, которая была ещё совсем недавно, до относительно приемлемой, 12-13%, по которой люди готовы приобретать квартиры в ипотеку», — отметил премьер-министр.

Напомним, правительство было вынуждено запустить программу субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года. Согласно условиям программы, ипотечные кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. Исключение сделано для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб. Программа действовала год и должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство РФ продлило действие программы государственного субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года и изменило ее условия.

Согласно новым условиям, ставка банка по ипотечному кредиту, выданному с 1 марта, будет субсидироваться до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта вместо прежней надбавки в 3,5 п. п. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110708.html

Обьем выдачи ипотеки в России вырастет на 30% в 2016 году - НАФИ

По итогам 2016 года ипотечных кредитов вырастет на 30% и достигнет 1,5 трлн. руб., объем задолженности достигнет 4,6 трлн. руб . (+15% к 2015 году), следует из данных Национального агентства финансовых исследований (НАФИ).

Треть всей выдачи (порядка 500 млрд. руб.) придется на четвертый квартал, как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года не превысит 40%, при этом порядка 90% будет выдано в рамках программы господдержки. К моменту окончания программы господдержки ее объем будет выполнен на 95%.

По итогам 2016 года в рамках программы может быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд. руб., а всего с начала ее действия (апрель 2015 г.) – около 950 млрд. руб. при существующем лимите выдач в 1 трлн. руб. Даже в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы действия программы (ноябрь - декабрь) дополнительно банки смогут выдать льготных кредитов не более 50 млрд. руб. К концу 2016 гола средняя ставка рублевой ипотеки (с учетом господдержки) может достигнуть 12,5%, а по собственным программам банков - вплотную приблизиться к 13% .

На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно (13,4% против 11,9%) превышают средние ставки по программе господдержки, считают в НАФИ. Понижение ключевой ставки позволит сократить данный разрыв, что дополнительно простимулирует рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем, резерв по снижению ставок ограничен – большинство банков уже заложили недавнее решение Банка России в текущих ставках.

Окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки в I квартале. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие «ухода» с рынка льготных программ на новое жилье.

Отложенный спрос (с 2014 - 2015 гг.) скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к I кварталу следующего года, то есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.

Существенного сокращения рынка, скорее всего, удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако скорее всего динамика новых выдач будет стагнировать. Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года может предложить заемщикам «скидки» на ставку по собственным программам на покупку 3 жилья в новостройках.

Дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности, отмечается в сообщении. Многие заемщики в сегменте жилья экономкласса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье, либо более высокого класса, либо большей площади; однако после событий 2014 года и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Тем не менее они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный (хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный) бум спроса на эконом-жилье и на ипотеку в 2016 году.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110799.html

С 1 января 2017 года Минстрой Подмосковья расширит полномочия в области долевого строительства

С 1 января 2017 года министерство строительного комплекса Московской области расширит полномочия в сфере государственного контроля в области долевого строительства, сообщает пресс-служба министерства.

Так, в целях подготовки к исполнению новых полномочий ведомством разработан и утвержден план мероприятий, в рамках которого Минстрой планирует заключить ряд соглашений о межведомственном взаимодействии. Переход к новому порядку продиктован реформирование 214-ФЗ.

«Законодательные поправки, которые вступят в силу в 2017 году, позволят усилить контроль за деятельностью застройщиков и, как следствие, повысить уровень защищенности прав участников долевого строительства», – считает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов.

Одной из наиболее значимых функций министерства стройкомплекса станет оказание новой государственной услуги по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве. При его отсутствии с 1 января 2017 года застройщики не смогут зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, а значит не смогут привлекать денежные средства граждан для строительства домов.

«До конца 2016 года Минстрой планирует заключить соглашения с Министерством внутренних дел, Федеральной налоговой службой и Федеральной регистрационной службой РФ, которые регламентируют порядок межведомственного взаимодействия с этими структурами. Эта работа позволит оперативно получать актуальную информацию о статусе застройщиков, которая необходима для выдачи заключения», – рассказал Пахомов.

В настоящее время вносятся изменения в существующий административный регламент министерства по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля в области долевого строительства, а также разрабатывается новый административный регламент по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Кроме того, к осуществляемым полномочиям по контролю за деятельностью застройщиков с 1 января 2017 года приравнивается контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Также министерство строительного комплекса будет осуществлять контроль за графиками строительства, при этом отклонение застройщика от графика свыше 6 месяцев станет основанием для проведения дополнительной внеплановой проверки.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110350.html

С реформой 214-ФЗ 15% девелоперов могут уйти с рынка – Москомстройинвест

С 1 января 2017 года министерство строительного комплекса Московской области расширит полномочия в сфере государственного контроля в области долевого строительства, сообщает пресс-служба министерства.

Так, в целях подготовки к исполнению новых полномочий ведомством разработан и утвержден план мероприятий, в рамках которого Минстрой планирует заключить ряд соглашений о межведомственном взаимодействии. Переход к новому порядку продиктован реформирование 214-ФЗ.

«Законодательные поправки, которые вступят в силу в 2017 году, позволят усилить контроль за деятельностью застройщиков и, как следствие, повысить уровень защищенности прав участников долевого строительства», – считает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов.

Одной из наиболее значимых функций министерства стройкомплекса станет оказание новой государственной услуги по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве. При его отсутствии с 1 января 2017 года застройщики не смогут зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, а значит не смогут привлекать денежные средства граждан для строительства домов.

«До конца 2016 года Минстрой планирует заключить соглашения с Министерством внутренних дел, Федеральной налоговой службой и Федеральной регистрационной службой РФ, которые регламентируют порядок межведомственного взаимодействия с этими структурами. Эта работа позволит оперативно получать актуальную информацию о статусе застройщиков, которая необходима для выдачи заключения», – рассказал Пахомов.

В настоящее время вносятся изменения в существующий административный регламент министерства по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля в области долевого строительства, а также разрабатывается новый административный регламент по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Кроме того, к осуществляемым полномочиям по контролю за деятельностью застройщиков с 1 января 2017 года приравнивается контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Также министерство строительного комплекса будет осуществлять контроль за графиками строительства, при этом отклонение застройщика от графика свыше 6 месяцев станет основанием для проведения дополнительной внеплановой проверки.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110350.html
С 1 января 2017 года министерство строительного комплекса Московской области расширит полномочия в сфере государственного контроля в области долевого строительства, сообщает пресс-служба министерства.

Так, в целях подготовки к исполнению новых полномочий ведомством разработан и утвержден план мероприятий, в рамках которого Минстрой планирует заключить ряд соглашений о межведомственном взаимодействии. Переход к новому порядку продиктован реформирование 214-ФЗ.

«Законодательные поправки, которые вступят в силу в 2017 году, позволят усилить контроль за деятельностью застройщиков и, как следствие, повысить уровень защищенности прав участников долевого строительства», – считает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов.

Одной из наиболее значимых функций министерства стройкомплекса станет оказание новой государственной услуги по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве. При его отсутствии с 1 января 2017 года застройщики не смогут зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, а значит не смогут привлекать денежные средства граждан для строительства домов.

«До конца 2016 года Минстрой планирует заключить соглашения с Министерством внутренних дел, Федеральной налоговой службой и Федеральной регистрационной службой РФ, которые регламентируют порядок межведомственного взаимодействия с этими структурами. Эта работа позволит оперативно получать актуальную информацию о статусе застройщиков, которая необходима для выдачи заключения», – рассказал Пахомов.

В настоящее время вносятся изменения в существующий административный регламент министерства по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля в области долевого строительства, а также разрабатывается новый административный регламент по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Кроме того, к осуществляемым полномочиям по контролю за деятельностью застройщиков с 1 января 2017 года приравнивается контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Также министерство строительного комплекса будет осуществлять контроль за графиками строительства, при этом отклонение застройщика от графика свыше 6 месяцев станет основанием для проведения дополнительной внеплановой проверки.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110350.html

Читать полностью:http://www.irn.ru/news/110789.html

В России появится реестр недобросовестных подрядчиков капремонта

Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС

Антимонопольная служба будет включать в список штрафников компании, которые отказались выполнять капитальный ремонт или нарушили условия договора

В России создадут реестр недобросовестных подрядчиков, работающих в сфере капитального ремонта многоквартирных зданий. Об этом говорится в постановлении правительства от 1 июля 2016 года. Через три месяца после подписания данного документа, то есть с 1 октября 2016 года, реестр недобросовестных подрядчиков должен стать бесплатным и общедоступным: список будет выложен в интернете на сайте антимонопольной службы, говорится в постановлении.

В список штрафников попадут компании, которые выиграли электронный аукцион на право провести капитальный ремонт, а потом уклонились от заключения договора с заказчиком. В реестр также включат компании, не выполнившие взятые на себя обязательства по капремонту, и компании, договор с которыми расторгли по решению суда, следует из документа. В реестре будет указано не только название компании-нарушителя, но и ее адрес, ИНН, а также фамилии учредителей. Всех недобросовестных подрядчиков автоматически исключат из реестра через три года после внесения, сказано в постановлении.

Премьер-министр России Дмитрий Медведев объяснил, что новое постановление позволит жителям многоквартирных домов контролировать эффективность расходов на капитальный ремонт, сообщает «Российская газета». Подрядчики для проведения капремонта будут отбираться по стандартной для государственных закупок системе электронных аукционов, говорится в документе. Это означает, что заказчик капремонта обязан разместить в интернете заявку на проведение работ. Тендер выиграет та компания, которая предложит отремонтировать дом за наименьшую сумму, следует из постановления.

Россияне начали платить за капремонт своих домов в прошлом году. В нынешнем году на капитальный ремонт планируется потратить 175 млрд руб., пишет «Российская газета». На эти деньги в стране должны отремонтировать 45 тыс. домов, указывает

КС разрешил властям оспаривать кадастровую стоимость

Фото: kalinovsky / depositphotos

Конституционный суд разрешил муниципальным органам власти оспаривать кадастровую стоимость земельных участков, если их цена была занижена

Конституционный суд во вторник частично удовлетворил жалобу администрации города Братска. Судьи признали противоречащими Конституции положения закона «Об оценочной деятельности», которые устанавливают ограничения для муниципалитетов и запрещают им обращаться в суды с такими заявлениями. Также КС предписал внести изменения в законодательство.

Поводом для разбирательства стала жалоба администрации города Братска Иркутской области. Муниципальные органы власти пытались оспорить в судах результаты оценки земельного участка, стоимость которого была снижена комиссией в 15 раз по сравнению с прежними оценками. Новая оценка прямо влияла на объем налогов, подлежащих уплате в бюджет собственником земли.

Администрация получила в судах отказы, так как закон «Об оценочной деятельности» разрешает оспаривать решения оценочной комиссии только собственникам земли. В результате муниципальные органы города подали жалобу в Конституционный суд.

Рассмотрев жалобу, высокие судьи пришли к выводу, что в целом оспариваемые нормы направлены на сбалансирование интересов как собственников, так и администрации и их полная отмена может повлечь неопределенность в начислении налогов.

Сильное снижение кадастровой стоимости земельного участка (особенно если он крупный и используется для предпринимательской деятельности) влияет на размер налогов, которые поступают в местный бюджет, указал КС.

Решение оценочной комиссии, принятое по инициативе налогоплательщика, затрагивает права и законные интересы муниципальных образований, а оспариваемые положения закона не позволят муниципалитетам обжаловать решения оценочной комиссии в суде, пояснили высокие судьи.

В результате КС признал, что если новая стоимость земли существенно ниже старой, то только в этом случае муниципальные органы имеют право обратиться с жалобами в суды. По решению Конституционного суда дела администрации Братска должны быть пересмотрены.

«Решение Конституционного суда правильное, — считает президент гильдии юристов рынка недвижимости и адвокат Олег Сухов. — Потому что кадастровая стоимость земли прямо затрагивает права муниципальных органов власти и определяет объем налогов, которые они получают».

Число проданных со скидкой квартир в Москве установило 4-летний рекорд

Фото: id1974 / Depositphotos

Снижать цену собственников жилья вынуждает высокое затоваривание рынка и относительно низкие цены на новостройки

В июне 2016 года 83% квартир на вторичном рынке Москвы было продано с дисконтом — рекордный показатель за последние четыре года. Лишь 8% квартир в июне продано выше цены предложения, а 9% — по заявленной продавцом стоимости. Об этом говорится в исследовании риелторского агентства «Инком-Недвижимость», аналитики которого начали отслеживать рыночный показатель с 2012 года.

Большинство собственников московских квартир в июне 2016 года были готовы снизить цены в среднем на 8,5%. Для того чтобы сравнительно быстро реализовать жилплощадь, по утверждению риелторов, собственникам достаточно сделать скидку 10%, максимум 15%. «Сейчас можно говорить о некотором затоваривании рынка сравнительно дешевыми предложениями — объектами с низкими потребительскими характеристиками. Сегодня выбор таких качественно устаревших объектов примерно в три раза больше, чем в прошлом году, конкуренция огромная, и выиграть борьбу за покупателя возможно только ценой — в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», — объясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Всего на вторичном рынке столицы в июне продавалось 41,7 тыс. квартир — это на 6,5% больше, чем годом ранее, говорится в пресс-релизе «Инком-Недвижимости». При этом количество квартир стоимостью до 5 млн руб. выросло в два раза по сравнению с июнем 2015 года — до 2,5 тыс. штук. Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья за год снизилась на 6,4% и по итогам июня составила 183,8 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечают риелторы.

Ранее эксперты аналитического центра «Индексы рынка недвижимости — IRN» подсчитали, что в начале июля 2016 года усредненная стоимость 1 кв. м московского жилья на вторичном рынке упала на 3% по сравнению с концом прошлого года, до 172,8 тыс. руб. При этом сильнее всего потеряли в цене квартиры в панельных хрущевках, «сталинках» и других старых домах с малогабаритным жильем, выяснили аналитики.



Аналитики назвали города Подмосковья с самой дешевой арендой жилья .

Самые низкие арендные ставки среди городов-спутников Москвы — в Щелково, Подольске и Видном, самые высокие — в Котельниках, Красногорске и Мытищах

Самую недорогую квартиру в ближайшем Подмосковье можно арендовать в Щелково: «однушка» обойдется в среднем в 16,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — в 20,7 тыс. руб., трехкомнатная — в 26,2 тыс. руб. К такому выводу пришли аналитики онлайн-сервиса объявлений «Мир квартир», изучив средние ставки аренды в 14 ближайших ко МКАД городах.

В пятерку подмосковных городов–спутников с доступным жильем в аренду также попали Подольск (однокомнатная квартир в среднем стоит 18,7 тыс. руб. в месяц), Видное (18,9 тыс. руб.), Королев (19 тыс. руб.) и Балашиха (19,4 тыс. руб.). «Пятерка аутсайдеров все та же, что и полгода назад, лишь Подольск, продолжая дешеветь не первый год подряд, переместился с третьего места на второе, а Видное — с пятого на третье. Балашиха же «переехала» со второго места на пятое», — говорит генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

Самым дорогим городом–спутником Москвы для аренды жилья оказались Котельники, где осенью 2015 года открылась одноименная станция метро. Однокомнатные квартиры здесь, по данным «Мира квартир», сдаются в среднем за 26,7 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — за 36,7 тыс. руб., трехкомнатные — за 50,8 тыс. руб. Аренда трехкомнатной квартиры в городе с самой недорогой арендой — Щелково — обойдется дешевле, чем «однушка» в Котельниках, отмечает Павел Луценко.

Средняя ставка по ипотеке в России превысила 13%

Одновременно с ростом ставок в России на два с половиной месяца увеличился средний срок жилищного кредитования
Средняя ставка по ипотеке выросла до максимума с осени прошлого года, сообщает Центробанк России. В мае средняя ставка по жилищным кредитам достигла 13,01% — это наиболее поздние данные, доступные на сайте ЦБ. С октября прошлого года средняя ставка рублевой ипотеки держалась в диапазоне между 12% и 13%, следует из статистики Центробанка. В последний раз ставка поднималась выше 13% в сентябре, а выше 14% — в апреле 2015 года.

Одновременно с ростом ставок в России увеличился средний срок жилищного кредитования. Для 62,3 тыс. ипотечных займов, выданных за последний отчетный месяц, усредненный срок кредита составил 184,4 месяца, то есть 15 лет и четыре с половиной месяца, указано в таблице на сайте ЦБ РФ. По сравнению с апрелем полный срок кредитования вырос на два с половиной месяца. Срок увеличивается с весны прошлого года, когда этот показатель был равен 14 годам, говорится в материалах Центробанка. Результат мая 2016 года оказался наиболее высоким за последние два года.

Доля государственных банков на рынке ипотечного жилищного кредитования за последний год снизилась на 10%, сообщает ЦБ РФ. Если в прошлом году банки с государственным участием контролировали 70,1%, то к маю 2016 года их совокупное участие уменьшилось до 60%.

Ранее сообщалось, что систематическое повышение ипотечных ставок с начала года связано с уменьшением уровня субсидируемой надбавки для банков в рамках государственной программы поддержки ипотеки. В частности, ипотечную ставку повысили госбанки, признавался директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов

Капремонт многоквартирных домов в бывших военных городках Подмосковья начнется в конце сентября

Капитальный ремонт более чем 180 домов в бывших военных городках в Московской области планируется начать в конце сентября. Об этом сообщает пресс-служба ЖКХ Московской области. 

Всего будут отремонтированы 181 многоквартирный дом. В настоящий момент по этим объектам проводится конкурс на определение подрядчика. 

Как уточнили в пресс-службе, ранее эти дома состояли на балансе Минобороны, поэтому не попадали в ведение Фонда капремонта.


Ранее сообщалось, что в текущем году планируется провести капитальный ремонт порядка 2,5 тыс. многоквартирных домов. Всего же в рамках программы на 2014-2038 гг. планируется отремонтировать почти 46 тыс. объектов.

На рынке новостроек Москвы начался плавный рост


Такое мнение высказал руководитель Аналитического центра ОПИН Денис Бобков. Он отметил, что по результатам июля стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и Новой Москвы составила 2%, в Подмосковье цены не изменились. Наибольший рост продемонстрировал сегмент бизнес в Москве и Подмосковье. При этом наблюдается сокращение объема предложения.

По мнению Дениса Бобкова, ценовое дно рынок прошел несколько месяцев назад, сейчас началась стабилизация. В Москве 46% от всего объема предложения составляют проекты комфорт-класса. То, что на рынок выведены два новых проекта в премиум-сегменте, свидетельствует о том, что вскоре может восстановиться привычная для московского рынка новостроек структура объема предложения.

При этом эксперты ОПИН считают, что говорить о застое на рынке не приходится - они отмечают стабильный спрос, даже несмотря на традиционно неактивный летний сезон. Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляет  в 270,4 тыс.  рублей, в Подмосковье –  80 тыс. рублей и 98 тыс. рублей в Новой Москве.

Каждый второй застройщик в Москве имеет уставный капитал в 10 тыс. руб.

«Важно, что сейчас очень многие компании имеют уставной капитал 10 тыс. руб. – это более 50% застройщиков жилья», — отметил Тимофеев.

Он напомнил, что сегодня уже приняты поправки к федеральному закону о долевом строительстве №214-ФЗ, которые содержат новые требования к уставному капиталу. Согласно внесенным поправкам, если застройщик хочет строить около 1,5 тыс. кв. м, то его уставной капитал должен быть порядка 2,5 млн руб. Если же он рассчитывает построить 500 тыс. кв. м, то уставной капитал должен быть 1,5 млрд руб.

«В противном случае, застройщик не сможет привлекать средства граждан», — отметил Тимофеев.
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/108967.html

Оспаривать кадастровую стоимость стали чаще в 1,5 раза

Оспаривать кадастровую стоимость стали чаще в 1,5 раза 

За полгода в Росреестр обратились почти 15 тысяч человек.



В России в 1,5 раза выросло число заявлений об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Об этом сообщаетРосреестр.

Окрестности_города_Свободного

Более 85% объектов, оценку которых собственники хотят изменить, – это земельные участки. Решения в пользу заявителей выносятся примерно в половине случаев. Общая величина кадастровой стоимости после оспаривания снизилась почти на треть (265 млрд рублей).

В конце июня Госдума изменила подход к налогообложению недвижимости. Депутаты утвердили монополию государства на кадастровую оценку. Закон приняли, несмотря на критику частных оценщиков. Они заявляли, что в судебных спорах заказчик останется один на один с чиновником.

Спрос на квартиры в Подмосковье упал на 15%

Спрос на квартиры в Подмосковье упал на 15%




В первом полугодии 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тысяч. В Москве сделки как с новостройками и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще

Сбербанк снизил ставки по ипотеке





Сбербанк снизил ставки по ипотеке

Другие банки пообещали последовать за лидером







Второй половине рынка тоже придется снизить ставки, чтобы угнаться за Сбербанком

Второй половине рынка тоже придется снизить ставки, чтобы угнаться за Сбербанком

Со вторника Сбербанк снизил на 0,5 процентного пункта (п. п.) ставки по основным ипотечным продуктам, сообщил банк: диапазон ставок составляет теперь 12–14% годовых.

«Спрос на ипотеку в Сбербанке продолжает восстанавливаться», – приводятся в сообщении слова директора департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Натальи Алымовой. Начиная со II квартала 2015 г. продажи новых квартир поддерживались государственными субсидиями, а на рынке вторичного жилья был спад, отмечает Алымова. По ее словам, с января 2016 г. Сбербанк увеличивает кредитование и на готовое жилье. В этом году число заявок на ипотеку на вторичном рынке жилья превысило уровень 2015 г. почти на 70% и составляет около 65% выдач, что сопоставимо с докризисным уровнем. Новое снижение ставок сделает еще более доступным в первую очередь жилье на вторичном рынке, считает Алымова.

Ставка по ипотеке с государственной поддержкой (действует для новостроек, приобретаемых у юридических лиц) в Сбербанке снизилась на 0,1 п. п. до 11,9% годовых.

Недавно, с 7 июля, Сбербанк снизил на 0,5–0,6 п. п. ставки по «Военной ипотеке» (до 12% годовых) и в рамках акции на новостройки (до 12,9%). По основным же ипотечным продуктам это первое снижение ставок с августа 2015 г.

За первые пять месяцев Сбербанк (данные на 1 июня) выдал 50,1% ипотечных кредитов (см. график). «Каждый раз вслед за Сбербанком многие банки снижают ставки», – отмечает управляющий партнер НАФИ Павел Самиев. Он ожидает, что в этом году ипотечные ставки продолжат снижение и в среднем в течение полугода опустятся примерно на 1 п. п.: «Это наиболее реалистичный сценарий».

«ВТБ 24» планирует незначительное снижение ставок по ипотеке – по всем основным продуктам, обещает директор департамента ипотечного кредитования Андрей Осипов. «ВТБ 24» не ожидает, что это приведет к росту кредитования – слишком незначительное движение. «Рост выдач может пойти только при снижении средней ставки по ипотеке на вторичное жилье ниже 12,5–13%», – говорит Осипов, но для глобального пересмотра ставок ключевая ставка пока недостаточно снизилась. Не исключает корректировки ставок по ипотеке в ближайшей перспективе и ВТБ (присоединил Банк Москвы), однако окончательное решение еще не принято, сообщила его пресс-служба.

Допускает изменение ставок по ипотеке во втором полугодии и начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Вторичный рынок жилья в Москве оживилсяМосквичи продают больше квартир

Росреестр отметил рост числа сделок в Москве


«Дельтакредит» с 1 июня снизил ставки по ипотечным кредитам для всех видов недвижимости на 0,5 п. п., рассказывает зампред правления Ирина Асланова: теперь минимальная ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет 12,5%, на первичном – 11,5%. «Что касается дальнейшего снижения ставок, будем следить за ситуацией на рынке», – заключает она. Газпромбанк до конца июля планирует снижение ставок по ипотеке минимум на 0,5%, говорит замначальника департамента розничных продуктов Юлия Елсукова. Причины – снижение ставок по привлекаемым банком средствам и действия конкурентов, перечисляет она. Минимальная ставка на первичное и вторичное жилье – 12,5% годовых, говорится на сайте банка.

Аналитики НАФИ прогнозируют, что по итогам 2016 г. сумма выданных ипотечных кредитов вырастет на 30–40% до 1,5–1,6 трлн руб., приблизившись к рекорду 2014 г. (1,76 трлн). Опережающими темпами будет расти выдача по собственным программам банков по мере сближения их ставок с программой господдержки. Сейчас банки выдают субсидированную ипотеку под 11,5–12% годовых, а ставки других программ в среднем на 1–5% выше.

«Даже в самом оптимистичном варианте выдачи текущего года будут отставать от рекорда 2014 г. примерно на 15%», – указывает Осипов. Сейчас выдает ипотеки примерно 80% от значений 2014 г., и Елсукова ожидает роста кредитования по мере снижения ставок. «Дельтакредит» по итогам этого года ждет роста рынка примерно на 3% по сравнению с 2015 г. (тогда банки выдали 1,1 трлн руб.), говорит Асланова.  планирует по итогам этого года выдать ипотеки больше, чем в 2014 г.

Власти Подмосковья в июне включили в реестр проблемных застройщиков 10 компаний

Власти Подмосковья в июне включили в реестр проблемных застройщиков десять компаний, следует из материалов, опубликованных на сайте областного Минстроя.



Работа в офисе









МОСКВА, 30 июня — РИА Новости. Власти Подмосковья в июне включили в реестр проблемных застройщиков десять компаний, следует из материалов, опубликованных на сайте областного Минстроя.

Реестр проблемных застройщиков Подмосковья ведется с 2012 года. В него, в частности, попадают компании, привлекающие средства граждан в обход закона о долевом строительстве 214-ФЗ, не соблюдающие нормативы финансовой устойчивости, или если в отношении компании возбуждено дело о банкротстве.

В частности, в список вошло ООО "Сабидом-инвест", в отношении которого введена процедура наблюдения.

Презентация нового низкопольного трамвая


Одна из дольщиц компании во время "прямой линии" в апреле обратилась с жалобой к президенту РФ Владимиру Путину. По ее словам, владельцы "Сабидома" собрали с дольщиков более 4,5 миллиарда рублей для строительства поселков "Белый город" и "Немецкая деревня" в Солнечногорском районе, но не завершили строительство, якобы присвоив деньги. Прокуратура возбудило уголовное дело в отношении руководства "Сабидом Групп".

Исключены из реестра в июне были две организации, добавляется в материалах.

Всего по состоянию на конец июня областной список проблемных застройщиков состоит из 98 компаний.

15 июля в России будет отменена выдача свидетельств о регистрации права собственнос

Поправки в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые отменят выдачу в России свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, вступят в силу 15 июля.

Теперь права на недвижимость будут удостоверять с помощью выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество. Свидетельства, выданные до 15 июля 2016 года, менять не нужно.

Выписка из ЕГРП будет подтверждать, что на дату, указанную в ней, за определенным лицом было зарегистрировано право на недвижимость, о чем была сделана соответствующая регистрационная, отмечает Росреестр. Документ выдается в бумажном и электронном виде.

Документы на госрегистрацию права нужно подавать в Росреестр, МФЦ и федеральную кадастровую палату, или оформить в электронном виде. Срок госрегистрации прав составит не более десяти рабочих дней. Госпошлина при этом не изменится: для физических лиц она будет составлять 2 000 рублей, а для юридических — 22 000 рублей.

Губернатор Московской области заявил, что «Южный обход Подольска» откроют уже к 1 сентября 2016 года

После осмотра строительного процесса губернатор Московской области Андрей Воробьев сказал, что правительству давались точные гарантии, что к первому сентября 2016 года дорога будет не только готова к эксплуатации, но и подписаны все необходимые документы, поэтому нарушить их нельзя.

Также, Р. Сенжалов заявил, что уже 30 мая 2016 года будет объявлена дата, когда новая дорога готова будет принять рабочее движение, ведь рабочий процесс практически завершен. Однако точную дату, когда запустят движение, на сегодняшний день еще не приняли. Строительные работы еще идут, и продолжается постройка кольцевого поворота при выезде на ул. Кирова. Данный участок дороги будет завершен в августе. В связи с этим на данном участке дороги могут возникнуть пробки.

Новая дорога «Южный обход Подольска» на свое строительство потребовала около 14 млрд. и 211 млн. рублей. За сутки около 36,5 тысяч машин проедут по дороге. Благодаря этому строительству водители автомобилей смогут без проблем выехать из южной части Подольска и Климовска

Названы цены в москве

Как сообщает пресс-служба компании Est-a-Tet, самая дешевая квартира площадью 19,8 кв. метров в московских новостройках обойдется в 1.7 миллиона рублей. Она находится в районе Крюково.
На втором месте оказались апартаменты в Марфино площадью 16 кв. метров по цене 2,3 миллиона рублей.
Жилье попросторнее за 2,4 миллиона рублей можно приобрести в Южном Бутово. Площадь этой квартиры составляет 25,5 кв. метров.
Как поясняют аналитики, в рейтинге самых доступных квартир значатся студии до 26 кв. метров, преимущественно расположенные за МКАД.

В Новой Москве возведут два складских комплекса

Мосгосстройнадзор оформил разрешение на строительство двух складских комплексов в районе деревень Саларьево и Лапшинка (Новомосковский административный округ Москвы), сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко.

Складской комплекс в районе деревни Лапшинка предназначен для товаров народного потребления, строительных и отделочных материалов. Его общая площадь – 19,8 тыс. кв. м. Инвестором-застройщиком выступает ООО «Компания Румянцево». Объект планируется ввести в эксплуатацию к концу 2017 г.

Складской комплекс с административно-бытовыми помещениями в районе деревни Саларьево возведет ООО «Абсолют». Общая площадь объекта – 1,3 тыс. кв. м

Крым

Пассажиры в зале прилета международного аэропорта Симферополь. Архивное фото











АЛУШТА, 23 июн — РИА Новости. Власти Крыма поддерживают идею создания собственной региональной авиакомпании, сказал журналистам в Алуште в кулуарах крымского транспортного форума в Алуште министр транспорта региона Андрей Безсалов.







Первый заместитель председателя комитета Госдумы по транспорту Михаил Брячак ранее заявил, что в этом году в Крыму будет создана собственная авиакомпания с парком пассажирских самолетов Ту-154. Он также отметил, что компания будет создана за "народные деньги". Заместитель министра транспорта РФ Николай Асаул в своем комментарии отметил, что идея имеет право на существование, но инициатива имеет свои риски.

"Да, авиакомпания может быть создана в этом году", – сказал Безсалов. "Мы поддержали эту инициативу, направили соответствующее обращение в Росавиацию, будем приветствовать создание такой авиакомпании в Крыму", — сказал министр.



По данным министра, у представителей инициаторов создания авиакомпании на это есть средства, а для создания полетов будут использоваться самолеты Ту-154, реконструированными с учетом требований комфорта и безопасности.

Проект создания народной авиакомпании "Русич" представил на транспортном форуме председатель Совета республиканского союза потребительских обществ крымского федерального округа "Русь" Олег Беккер. Проектом предполагается использование восьми самолетов с их обслуживанием в аэропорту Симферополя.

На стартовом этапе в 2016 году компанией предполагается получить сертификат эксплуатанта и право выполнения коммерческих перевозок пассажиров и грузов. Освоить рынок чартерных и регулярных авиаперевозок в РФ. В дальнейших планах — освоить рынок перевозок стран СНГ, Китая, Вьетнама, Таиланда.

Агентство "РИА Новости" выступает Генеральным информационным партнером Третьего Крымского транспортного форума, а "РИА Крым" — Информационным партнером Форума.






В Москве вторичка может стать дешевле новостроек

В Москве квартиры вторичного рынка могут стать дешевле новостроек. Об этом рассказали аналитики агентства «Инком-Недвижимость». По словам специалистов, средняя стоимость жилья первичного и вторичного рынков на старте продаж почти уравнялась









Новости Города

Рынок недвижимости не стоит на месте, каждый день на рынке новостроек Москвы и Подмосковья происходят важные события, которые находят свое отражение в новостях недвижимости и строительства. Здесь вы всегда найдете новости о первичном рынке недвижимости на сегодня – самую свежую информацию о возведении жилых комплексов и разработке новых проектов, деятельности застройщиков, инициативах чиновников, а также актуальные комментарии и авторитетные мнения экспертов рынка. Новости в сфере недвижимости включают в себя новости недвижимости Москвы и Московской области, в том числе новости элитной недвижимости и недвижимости массового сегмента в 2016 году.

Почти 60 обманутых дольщиков получат квартиры в Подольске

Еще порядка 400 обманутых дольщиков получат свои квартиры в Подмосковье благодаря вводу в эксплуатацию пяти домов-долгостроев в трех муниципалитетах, говорится в сообщении пресс-службы заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина.
«Завершено строительство пяти домов в жилых комплексах «Весенний» (Подольск), «Видное» (Ленинский район) и «Никольско-Трубецкое» (Балашиха). Еще около 400 обманутых дольщиков скоро получат долгожданные квартиры в Подмосковье», - приводятся в материале слова Елянюшкина.

По поручению губернатора Андрея Воробьева эти объекты находятся на особом контроле у правительства Московской области в связи с нарушением сроков строительства. Граждане не могут дождаться ключей в общей сложности около девяти лет, уточняется в материале.

Подмосковный Минстрой выдал ООО «ЖК «Весенний» разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов №1 и №2 ЖК «Весенний» в поселке Лаговское городского округа Подольск. Отпраздновать новоселье здесь, наконец, смогут 59 граждан-соинвесторов, которые ждали свои квартиры более девяти лет. Еще 64 дольщика переедут в дома №3 и №6 ЖК «Видное» в Ленинском районе. Девелопер ЗАО «МФК «Видное» также получил разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, строительство которых затянулось более чем на год, отмечается в пресс-релизе.

В скором времени будет закрыта проблема еще одного крупного долгостроя Подмосковья – завершено строительство корпуса №2 ЖК «Никольско-Трубецкое» в микрорайоне 22А городского округа Балашиха. Свои квартиры здесь более восьми лет ждут 268 граждан. ООО «Римэка» подало в подмосковный Главгосстройнадзор уведомление для проведения итоговой проверки на соответствие возведенного дома строительным нормам. Ввести объект в эксплуатацию планируется во втором квартале 2016 года, заключается в сообщении.

логотип - Сбербанк

БТИ
регионал